光明地产三季度净利5.7亿同比减半 净负债率达238%

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长江商报记者蒋楚亚“生来富贵”光明房地产是公司的核心开发业务之一。然而,在快速扩张和扩大的道路上,其性能并不令人满意。

据光明房地产2019年第三季度报告,前九个月营业收入约为85.23亿元,同比下降9%,主营房地产业务占比超过85%。净利润约为5.73亿元,同比下降43%。

从光明房地产的负债情况来看,在设定2018年500亿元的目标并加大投资后,2018年其净负债率迅速上升至194%。2019年前三个季度,其净负债率达到238%,比年初增加了44个百分点。此外,如果将可持续债务视为债务,其净负债率将达到302%

kerry认为,在政策上调的情况下,光明地产依赖融资而非销售的运营模式将受到更多考验。

长江商报记者注意到,在今年5月17日的年度股东大会上,光明地产董事长兼总裁沈泓泽向股东们设想了公司“1+7+5+X”的发展前景,并表示将共同做其他业务。 然而,从实际效果来看,光明房地产去年的收入为204.94亿元,其中非房地产开发不到4.5%,沈宏泽的“战略转型升级”仍需真正实现。

nadis的加速去除率仅为37%

2015年,海博股份有限公司重组光明食品集团旗下的农家乐集团和农家乐地产,打造光明地产新平台。 在公司重组期间,公司承诺扣除2015年至2017年的费用后,实现净利润总额不低于35.13亿元。 2016年和2017年,光明房地产对母公司的净利润分别增长98.15%和92.55%。实现目标后,光明房地产对母公司的净利润在2018年出现下降,同比下降27.17%

2019年第三季度报告显示,光明房地产9月1日实现营业收入85.23亿元,同比下降9.33%。上市公司股东净利润为5.73亿元,同比下降43.34%。

光明房地产回应称,净利润下降主要是由于销售产品结构变化等因素造成的。公司本身经营状况良好,没有重大经营问题。

数据显示,2015年至2018年,净资产收益率(ROE)分别为6.8%、12.1%、20.1%和12.9%,波动明显。净利润分别为5.1亿元、10.1亿元、19.5亿元和14.2亿元。 虽然本期净利润大幅增加,实现了“扣除2015年至2017年费用后,母亲净利润总额不低于35.13亿元”的原定承诺,但光明地产2018年净利润明显下降,今年第三季度净利润几乎减半。

净利润的持续下降并没有阻碍光明地产追求规模的雄心。 根据第三季度报告,光明房地产今年前九个月新增房地产储备166.9万平方米,同比增长107.8%。 第三季度,光明房地产新增房地产储备44.03万平方米,同比增长938.4% 比率增加了938.44%

但是,从累计的角度来看,2015年至2019年前三季度累计新增储土建筑面积为667万平方米,同期累计合同销售建筑面积高达945万平方米。 可见,虽然光明地产近年来积极补充土地储备,但其土地总持有量仍有所下降。

在高杠杆经营的扩张模式下,光明地产的项目发展不容乐观

早在2018年年中,光明地产的土地储备移除期为5.82年,而科瑞研究中心此前的数据显示,价值前100的房屋的土地储备移除期平均为3.9年。

今年7月,成都光明地产的首个项目“光明荣大厦”迎来了218套住宅单元的开业典礼。由于只有一个人排队报名,销售办公室最终取消了抽奖过程,直接进入销售状态。 根据四川中原房地产研究院的数据,光明荣屋以平均每平方米-元的价格开盘,认购80套,劣化率仅为37%,远低于成都本周整体劣化率53%。

值得注意的是,这是光明房地产的正常状态。 2015年至2018年,光明房地产年合同销售额分别为126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元和244.59亿元。与权益收购土地总量的两倍增长相比,光明地产2018年的销售额仅增长3.37% 2019年1月至9月,光明房地产签订合同价值181.55亿元,同比仅增长4.56%。

在如此缓慢的去工业化步伐下,光明地产去年提出的“三年500亿元”的目标可能无法实现。

依靠融资发行债券缓解债务压力

从光明房地产的债务状况来看,在设定500亿目标和加大投资后,2018年其净负债率迅速上升至194%。2019年前三个季度,其净负债率达到238%,比年初增加了44个百分点。此外,如果将可持续债务视为债务,其净负债率将达到302%

从现金流角度来看,自2018年以来,光明地产的现金流主要依靠融资和发行债券来支持其规模需求,而不是依靠销售收入。过去两年的净营运现金流为负数 2018年,光明房地产投资净现金流为-28.8亿元。今年前三季度,目标达到-23.9亿元,接近去年全年的配额。 2019年前三季度,光明房地产的筹资活动净现金流为58.19亿元。五年来首次无法满足商业和投资活动的需求,资金缺口达21.57亿元。

截至2019年9月底,光明房地产持有现金81.06亿元,同比下降22%。它不得不面对的不仅仅是项目的后期开发,还有一年内超过140亿的短期有息负债。

光明地产不得不依靠发行债券来“止血” 2019年10月24日,根据上海清算所披露的信息,光明房地产集团有限公司计划发行2019年第四期中期票据,基本发行规模为3亿元,最高发行额为6亿元,期限为3+N(3)。将于2019年10月28日至29日发行

kerry认为,国有企业支持的光明地产在融资方面比私人住宅企业更有优势,比如发行债券的成本更低,融资渠道更多样化。上半年,资产证券化、CMBS、永久债券、中期票据、超短期融资等。发布了。 然而,随着融资政策的不断增加,过度依赖融资发行债券可能会给企业经营带来更多风险。

值得注意的是,光明房地产的后续投资仍面临巨大压力。 截至2019年6月底,公司正在进行和拟进行的项目仍需投资326.92亿元,后续资金需求较大。

多元化转型没有实现好

在今年5月17日的年度股东大会上,光明地产董事长兼总裁沈宏泽曾设想公司的“1+7+5+X”发展前景 其中,“1”是指房地产业务;“7”是指多重创新和转型,包括城市更新和建设、出租房屋建设、物流园区建设、富农建设等。

从实际结果来看,截至今年年中,其房地产开发业务收入占总收入的89.41%,低于去年底的95.51%。

此外,光明房地产正通过关联交易为其业务转型铺平道路。 11月13日,光明地产宣布,通过上海联合产权交易所,公司已同意收购光明食品集团和上海崇明农场有限公司持有的上海东平镇农场有限公司(以下简称“东平镇”)70%的股份,总成交价为7000万元。 收购完成后,东平镇农场将纳入光明房地产合并报表。

值得注意的是,截至2019年1月,东平镇农场尚未产生收入,营业利润为-682.5万元,总利润为-682.5万元,净利润为-682.5万元 根据交易条款,光明房地产将在合同生效后5个工作日内一次性支付7000万元。

尽管如此,光明房地产仍然强调以房地产为“底板”,房地产领域仍然是其主要驱动力点 2019年前三季度,光明房地产签约181.55亿元,同比增长4.56%。新建筑面积369.7万平方米,同比增长40.85%。竣工面积86.17万平方米,同比增长110.07%。

kerry认为,随着政策的增加,光明地产依赖融资而非销售的运营模式将会受到更多考验。

然而,对于主营业务仍占其收入85%以上的光明地产来说,多元化转型不仅时间长,无法解决“近渴”,而且业绩和债务的双重压力仍然是其现阶段的主要困境。

责任编辑:马秋菊SF186